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　　德國(guó)房產(chǎn)值得投資嗎?房地產(chǎn)通常被認(rèn)為是最安全的長(zhǎng)期投資之一，由于德國(guó)的人口預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年會(huì)增長(zhǎng)，對(duì)出租物業(yè)的需求將保持強(qiáng)勁。這意味著從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資物業(yè)可以為投資者帶來(lái)額外的收入——它也很容易上手，當(dāng)您尋找租戶時(shí)，您可以通過(guò)避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用和使用在線程序來(lái)節(jié)省大量資金為您做推廣。您可以查看許多提示，這些提示將幫助您做出更好的投資。

　　德國(guó)的大多數(shù)銀行都愿意為這些物品提供融資，因?yàn)樗鼈兺ㄟ^(guò)租賃分期付款產(chǎn)生更多收入。為了使房產(chǎn)成為一項(xiàng)成功的投資，在您使用信譽(yù)良好的在線房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站做出決定之前，應(yīng)遵循某些策略和指南來(lái)選擇房產(chǎn)和融資方案。

　　德國(guó)房產(chǎn)值得投資嗎?成功投資德國(guó)房地產(chǎn)的7個(gè)技巧

　　無(wú)論您是首次購(gòu)房者還是經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者，在做出任何認(rèn)真的投資決定之前，以下提示都值得考慮。

　　1、確定房產(chǎn)的規(guī)模

　　在涉足房地產(chǎn)之前，確保您擁有良好的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)至關(guān)重要，因?yàn)檫@將有助于決定您是否可以出租公寓或多住宅單元。您選擇的房產(chǎn)主要取決于您能負(fù)擔(dān)得起和愿意花費(fèi)的金額。

　　根據(jù)您的居住身份，您可以通過(guò)購(gòu)買出租抵押貸款支付高達(dá)100%的購(gòu)買價(jià)格，因此您需要支付杜塞爾多夫高達(dá)12.07%的購(gòu)買費(fèi)用。當(dāng)然，單間公寓需要的資金較少，但是，與投資多戶住宅相比，購(gòu)買單間公寓提供的經(jīng)濟(jì)回報(bào)更少。

　　2、獲得正確的融資計(jì)劃

　　如果您沒(méi)有足夠的資產(chǎn)來(lái)購(gòu)買沒(méi)有抵押貸款的多戶住宅，那么投資多戶住宅并不總是那么容易。對(duì)于那些計(jì)劃購(gòu)買多戶住宅或其他昂貴房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，這需要一個(gè)全面的財(cái)務(wù)計(jì)劃。例如，通貨膨脹的增加會(huì)導(dǎo)致貸款價(jià)值減少，或者抵押貸款利率的增加會(huì)導(dǎo)致借貸成本增加。

　　在德國(guó)，大多數(shù)人傾向于將抵押貸款利率固定為10-20年，因此請(qǐng)務(wù)必提前比較您的選擇。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)住房貸款設(shè)置固定利率可能是有益的，因?yàn)檫@可以在利率上升的情況下提供穩(wěn)定性。盡管我們目前受益于大約1.7%的低利率，但未來(lái)利率可能會(huì)再次上升。因此，在制定融資計(jì)劃時(shí)，不僅要根據(jù)今天的利率計(jì)算數(shù)字，還要考慮到未來(lái)至少2%的向上調(diào)整。

　　3、找到正確的位置

　　在選擇房產(chǎn)的位置時(shí)，您應(yīng)該尋找一個(gè)靠近充足的基礎(chǔ)設(shè)施、各種交通方式、大學(xué)和學(xué)校以及迷人的市中心的地方。這意味著許多人都想住在該地區(qū)，這意味著您可能會(huì)獲得安全的租金收入。理想的位置應(yīng)該是租金價(jià)值高、回報(bào)好的地方，但同時(shí)也會(huì)降低出租概率。房產(chǎn)的租金成本還會(huì)影響該地區(qū)在貨幣和社會(huì)方面的擴(kuò)張方式。

　　4、檢查物業(yè)是否有任何缺陷

　　在購(gòu)買之前徹底檢查房產(chǎn)是否有任何缺陷至關(guān)重要，以避免在路上進(jìn)行任何昂貴的維修，尤其是房產(chǎn)的居住空間。在某些情況下，物業(yè)的建筑規(guī)劃可能與實(shí)際場(chǎng)地有很大不同。買家還應(yīng)該考慮維護(hù)成本，因?yàn)樗赡軙?huì)增加總費(fèi)用。下表描述了根據(jù)建筑物的年齡而發(fā)生的常見缺陷。

　　長(zhǎng)達(dá)10年：濕氣損壞、霉菌生長(zhǎng)、石膏剝落、砌體沉降裂縫

　　長(zhǎng)達(dá)20年：門窗繪畫、樓梯和欄桿畫、紡織地板覆蓋物

　　長(zhǎng)達(dá)30年：管道和衛(wèi)生、陽(yáng)臺(tái)維修、鋅槽

　　長(zhǎng)達(dá)40年：供熱管網(wǎng)、電氣布線安裝、地板、屋頂更換

　　物業(yè)的年齡并不總是反映建筑物的實(shí)際外觀和結(jié)構(gòu)。與房地產(chǎn)專家一起參觀整棟建筑將有助于計(jì)算現(xiàn)代化和翻新成本。

　　5、了解當(dāng)?shù)氐淖赓U條件

　　業(yè)主總是希望從租金收入中獲得合理的利潤(rùn)。這意味著您的財(cái)產(chǎn)應(yīng)始終被占用。為確保您獲得穩(wěn)定的租金收入，業(yè)主應(yīng)收集有關(guān)當(dāng)?shù)刈饨饤l件的信息。您應(yīng)該查看與您正在考慮出租的房產(chǎn)相似的房產(chǎn)的出租趨勢(shì)，包括平均租金、收入、利率。如果同一地區(qū)的許多業(yè)主都提供免費(fèi)月份等福利，那么您知道您應(yīng)該尋找另一個(gè)社區(qū)。

　　此外，您應(yīng)該注意，自2015年以來(lái)，杜塞爾多夫已經(jīng)開始實(shí)行租金降價(jià)，這意味著作為房東，最高租金是有上限的，您不能隨意增加租金。

　　6、評(píng)估房產(chǎn)的真實(shí)成本

　　購(gòu)買房產(chǎn)的成本很高，不僅僅是因?yàn)榉孔拥某杀荆疫€涉及額外的成本，例如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人費(fèi)、公證費(fèi)和房產(chǎn)稅。

　　要確定房產(chǎn)是否值得投資，您可以使用租金價(jià)值乘數(shù)。它等于購(gòu)買價(jià)格除以年租金收入。例如，如果總的房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格為250,000歐元，而您的租金收入為10,500歐元，那么租金價(jià)值乘數(shù)為24。這意味著您的收入將使您能夠在24年內(nèi)收回房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格。

　　7、了解德國(guó)稅法

　　之前了解德國(guó)房地產(chǎn)投資稅法至關(guān)重要，因?yàn)榕c其他國(guó)家相比，它們可能有很大不同。例如，出售房地產(chǎn)需要繳納德國(guó)個(gè)人或企業(yè)所得稅。如果您在出售德國(guó)房產(chǎn)時(shí)獲得收益，即使您不是德國(guó)稅務(wù)居民，如果您擁有該房產(chǎn)不到10年，您也有義務(wù)繳納德國(guó)資本利得稅。

　　資本利得稅稅率與德國(guó)個(gè)人所得稅稅率相同。在計(jì)算應(yīng)稅資本收益時(shí)，購(gòu)置成本和改進(jìn)成本可從售價(jià)中扣除。

　　在嘗試投資房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)時(shí)，您應(yīng)該遵循許多策略和指導(dǎo)方針。上述提示涵蓋了您在決定將資金投入房地產(chǎn)投資之前應(yīng)考慮的最關(guān)鍵點(diǎn)。

　　聲明：本文圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。