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　　盡管德國(guó)的房屋自有率相對(duì)較低，約有52%的人口選擇出租房，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性使其成為極具吸引力的投資選擇。然而，在您開(kāi)始尋找房子之前，有一些重要的事情需要考慮。

　　為什么要在德國(guó)買(mǎi)房？

　　如果您在德國(guó)買(mǎi)房和租房之間左右為難，請(qǐng)考慮以下幾點(diǎn)：

　　擁有自己的家會(huì)給您帶來(lái)穩(wěn)定感和安全感。

　　房主對(duì)他們的財(cái)產(chǎn)擁有無(wú)限的控制權(quán)，可以自由選擇他們的公用事業(yè)供應(yīng)商、進(jìn)行結(jié)構(gòu)改變、重新裝修和養(yǎng)寵物。

　　買(mǎi)房是一項(xiàng)穩(wěn)健的金融投資，尤其是當(dāng)您的銀行賬戶(hù)中有未動(dòng)用的資金時(shí)，該資金不太可能增值。

　　德國(guó)尤其是購(gòu)房的好地方，抵押貸款利率低（通常為1-2%）且房地產(chǎn)市場(chǎng)非常穩(wěn)定。

　　物業(yè)購(gòu)買(mǎi)清單

　　購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是您做過(guò)的最重大的財(cái)務(wù)決定之一，因此請(qǐng)確保您通過(guò)研究做好充分準(zhǔn)備。如果您不太確定從哪里開(kāi)始，我們整理了一份方便的清單，列出了您在德國(guó)買(mǎi)房之前應(yīng)該考慮的各個(gè)方面。

　　購(gòu)房者的稅收和成本

　　不可避免地，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)不僅僅是申請(qǐng)抵押貸款并為您的夢(mèng)想家園出價(jià)的問(wèn)題。還涉及其他幾種財(cái)產(chǎn)稅和費(fèi)用。了解預(yù)期情況，避免意外成本帶來(lái)的不愉快驚喜。

　　德國(guó)的抵押貸款

　　大多數(shù)買(mǎi)房子的人都需要抵押貸款。德國(guó)的具體要求是什么？有哪些類(lèi)型的抵押貸款可用，獲得抵押貸款的過(guò)程是怎樣的？抵押貸款顧問(wèn)或財(cái)務(wù)顧問(wèn)如何提供幫助？在我們的外籍人士德國(guó)抵押貸款指南中了解更多信息。

　　德國(guó)的出租物業(yè)

　　外國(guó)人在德國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)沒(méi)有任何限制，無(wú)論他們是居住在德國(guó)還是其他地方。因此，您可以以非居民身份購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并明確將其出租，或者如果您離開(kāi)德國(guó)，您可以選擇出租自己的房屋。雖然出租物業(yè)可以成為房主的良好收入來(lái)源，但德國(guó)的租賃合同是有利于租戶(hù)的，這意味著房東對(duì)租戶(hù)負(fù)有嚴(yán)格的義務(wù)。

　　津貼及補(bǔ)貼

　　買(mǎi)房可能很昂貴。對(duì)于那些擔(dān)心負(fù)擔(dān)不起的人來(lái)說(shuō)，德國(guó)政府提供了一系列補(bǔ)貼、貸款和津貼。這包括幫助支付購(gòu)買(mǎi)或建造新房的費(fèi)用，讓您的家更環(huán)保，或者在德國(guó)購(gòu)買(mǎi)您的第一套房子。

　　無(wú)論您身在世界何處，買(mǎi)房絕不僅僅是要價(jià)問(wèn)題。還涉及許多隱藏的費(fèi)用和稅款。在您決定在德國(guó)買(mǎi)房之前，請(qǐng)確保您了解所有費(fèi)用。

　　德國(guó)購(gòu)房者的稅費(fèi)

　　以下是您在德國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)、成本和費(fèi)用的簡(jiǎn)要概述（通常稱(chēng)為“成交費(fèi)”或“購(gòu)買(mǎi)費(fèi)”）。它們總共占購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的15%左右：

　　公證費(fèi)和土地登記費(fèi)

　　德國(guó)的購(gòu)買(mǎi)合同必須在公證人在場(chǎng)的情況下簽署，公證人還在土地登記處記錄房產(chǎn)銷(xiāo)售情況。這些服務(wù)的費(fèi)用通常約為房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的2%。

　　地產(chǎn)代理費(fèi)

　　如果您使用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫助您找房子，您可能會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，大約是銷(xiāo)售價(jià)格的3.5%到8%，外加19%的增值稅。自2020年12月起，法律要求買(mǎi)賣(mài)雙方平均分?jǐn)偡康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的費(fèi)用。

　　財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅(Grunderwerbsteuer)

　　購(gòu)買(mǎi)完成后，您將收到房產(chǎn)所在聯(lián)邦州(Bundesland)的賬單，要求支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。按銷(xiāo)售價(jià)格的百分比征收的稅率因州而異：

　　財(cái)產(chǎn)評(píng)估

　　如果您的財(cái)產(chǎn)價(jià)值超過(guò)500.000歐元，您可能還需要支付財(cái)產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用。有幾種方法可以做到這一點(diǎn)，費(fèi)用從100歐元到幾千歐元不等。

　　不動(dòng)產(chǎn)稅(Grundsteuer)

　　向您當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)局(Finanzamt)支付，這項(xiàng)年度市政稅對(duì)德國(guó)的所有業(yè)主都是強(qiáng)制性的。應(yīng)付金額的計(jì)算方法是將房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值乘以當(dāng)?shù)囟惵剩ń橛?.26%和1%之間）。

　　截至2023年，德國(guó)正在全面改革其計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)稅率的方式；新稅率將從2025年開(kāi)始支付。

　　在德國(guó)融資物業(yè)費(fèi)

　　任何正在考慮申請(qǐng)抵押貸款的人都應(yīng)該知道，這些關(guān)閉費(fèi)用很少由德國(guó)銀行通過(guò)抵押貸款提供資金，并且必須由您自己的資產(chǎn)支付。

　　例如，如果您購(gòu)買(mǎi)價(jià)值400.000歐元的房產(chǎn)，您將產(chǎn)生大約60.000歐元的額外費(fèi)用。這些費(fèi)用不能由您的抵押貸款支付，這意味著您需要至少60.000歐元的資金來(lái)支付銷(xiāo)售成本。這不包括您的抵押貸款機(jī)構(gòu)要求作為押金的任何資產(chǎn)，該資產(chǎn)可能高達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的20-40%。

　　但是，您可以申請(qǐng)最高50.000歐元的KfW房屋所有權(quán)貸款，可用于支付公證費(fèi)和財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅等過(guò)戶(hù)費(fèi)用。

　　購(gòu)房者的額外費(fèi)用

　　除了上述稅費(fèi)和法律費(fèi)用外，您還需要考慮購(gòu)房者產(chǎn)生的額外費(fèi)用。這包括：

　　搬家費(fèi)用，如果您使用搬家公司

　　上門(mén)維修

　　家具和其他家居用品

　　減稅

　　如果您決定在德國(guó)出租您的房產(chǎn)，您可以利用一些有吸引力的稅收優(yōu)惠。德國(guó)稅收制度允許房東從租金收入中扣除產(chǎn)生租金收入的成本（例如抵押貸款利息、維修和維護(hù)）。您可以通過(guò)年度所得稅申報(bào)表利用這些扣除額。

　　資本利得稅和在德國(guó)出售您的財(cái)產(chǎn)

　　如果您擁有您的房產(chǎn)不到10年并選擇出售它，任何經(jīng)濟(jì)收益都將繳納25%的資本利得稅。但是，如果該物業(yè)已作為您的主要住所至少整整兩年，則例外。正因如此，德國(guó)人在購(gòu)房時(shí)，更傾向于選擇長(zhǎng)期住所，而不是試圖進(jìn)入德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果您只是在德國(guó)短期逗留，這一點(diǎn)值得牢記。