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　　德國(guó)買(mǎi)房的投資收益率竟是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的好幾倍，可高達(dá)40%多，這是為什么呢?下面就一起來(lái)了解一下吧!

　　貸款買(mǎi)房屬于加杠桿投資，如果首付10%，貸款90%，相當(dāng)于運(yùn)用了9倍杠桿，外加1%的貸款利率，假設(shè)買(mǎi)房后的第一年房?jī)r(jià)漲了5%。

　　在不計(jì)算利息的成本下收益率為：

　　杠桿倍數(shù) * 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率 = 9 * 5% = 45%。

　　計(jì)算利息成本下的收益率為：

　　( 收益 -利率 成本 )/ 投資額 = (100%*5%-90%*1%)/10%=41%

　　收益 - 成本 = 房子增長(zhǎng)率 100%*5% - 貸款利率為成本 90%*1%

　　投資額為首付 10%，所以按照公式算下來(lái)為41% 。

　　所以只要貸款買(mǎi)房，都屬于在加杠桿，貸款比例越高，杠桿越高，房?jī)r(jià)的微小變動(dòng)也可以帶來(lái)很高的投資收益率。由于買(mǎi)房后，每年都需要還房貸，這個(gè)杠桿倍數(shù)也在每年相應(yīng)的降低，直到你還完所有貸款，杠桿才會(huì)消失。

　　當(dāng)然這種加杠桿的方法會(huì)放大你的收益，也有放大損失的風(fēng)險(xiǎn)，而且損失率將大于收益率。

　　假設(shè)德國(guó)房?jī)r(jià)下降5%，那你的損失率為:

　　(-100%*5%-90%*1%)/10%=59%

　　不過(guò)在我看來(lái)近幾年房?jī)r(jià)降低的可能性很低，充其量房?jī)r(jià)不漲，房?jī)r(jià)大幅降低時(shí)很可能會(huì)引起次貸危機(jī)，我相信發(fā)生過(guò)的事情再發(fā)生的可能性很低，所以我個(gè)人對(duì)德國(guó)房?jī)r(jià)還是持有樂(lè)觀態(tài)度。

　　如果你確定自己買(mǎi)房主要出于自住目的，且能保證一輩子都不會(huì)賣(mài)，那房?jī)r(jià)不論增長(zhǎng)還是降低對(duì)你都不會(huì)影響。

　　但我相信在德國(guó)的大多數(shù)華人現(xiàn)在并無(wú)法確定這一輩子買(mǎi)了房就不會(huì)賣(mài)，只要未來(lái)某一天有出售房子的可能性，那就需要考慮到房子所帶給你的收益率和保值情況。從上面計(jì)算可以得出：德國(guó)買(mǎi)房是個(gè)很好的投資保值低風(fēng)險(xiǎn)途徑。

　　這么看來(lái)，雖然過(guò)去幾年中國(guó)大城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于德國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，但國(guó)內(nèi)貸款買(mǎi)房有一定首付比例要求(2013年要求是首套房首付是總房款的30%，二套房的首付是總房款的60%)，另外，國(guó)內(nèi)貸款的利率也在5%左右，所以國(guó)內(nèi)貸款買(mǎi)房實(shí)際收益率和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率差不了多少。而德國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率不高，但可以有很高的杠桿倍數(shù)，致使其實(shí)際收益率或許是高于中國(guó)買(mǎi)房投資收益率。

　　按照我的計(jì)算方式，真是突然發(fā)現(xiàn)在德國(guó)買(mǎi)房很劃算呢，現(xiàn)在歐洲已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)利率時(shí)代，之前在某個(gè)群里聽(tīng)說(shuō)TA存在銀行的錢(qián)都開(kāi)始向銀行交利息了，不知道是真是假，總之現(xiàn)在存在銀行的錢(qián)每年都在貶值，大家也需要找一些途徑讓自己的存款保值，不一定出于投資目的，但保值應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的。